十政辦發(fā)〔2024〕24號(hào)
市人民政府辦公室
關(guān)于印發(fā)十堰市物業(yè)服務(wù)和管理辦法的通知
各縣市區(qū)人民政府，市政府各部門(mén)、各直屬事業(yè)單位：
《十堰市物業(yè)服務(wù)和管理辦法》已經(jīng)市政府第41次常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹落實(shí)。
2024年8月12日
十堰市物業(yè)服務(wù)和管理辦法
第一章 總 則
第一條??為構(gòu)建黨建引領(lǐng)基層治理框架下的物業(yè)服務(wù)和管理體系，建設(shè)和諧宜居家園，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，規(guī)范物業(yè)服務(wù)和管理活動(dòng)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《湖北省物業(yè)服務(wù)和管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。
第二條??本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)及其監(jiān)督管理活動(dòng)適用本辦法。
本辦法所稱(chēng)物業(yè)服務(wù)，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對(duì)房屋及其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和管理，維護(hù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。
第三條??物業(yè)服務(wù)和管理活動(dòng)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持黨建引領(lǐng)，落實(shí)決策共謀、發(fā)展共建、建設(shè)共管、效果共評(píng)、成果共享的理念，按照政府監(jiān)管、屬地管理、業(yè)主自治、協(xié)商共建相結(jié)合的工作原則，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)和管理專(zhuān)業(yè)化、社會(huì)化、市場(chǎng)化、法治化。
第四條??各級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)和管理的領(lǐng)導(dǎo)，將物業(yè)服務(wù)和管理納入基層社會(huì)治理體系，統(tǒng)籌落實(shí)季度物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考評(píng)工作機(jī)制，定期研究解決物業(yè)服務(wù)和管理工作中的重大問(wèn)題。
各縣（市、區(qū)）應(yīng)當(dāng)建立聯(lián)合執(zhí)法進(jìn)小區(qū)工作機(jī)制，常態(tài)化開(kāi)展物業(yè)小區(qū)聯(lián)合執(zhí)法工作。
第五條??市住房和城市更新局是全市物業(yè)行業(yè)主管部門(mén)，履行下列職責(zé)：
（一）制定全市物業(yè)服務(wù)和管理相關(guān)政策并組織實(shí)施；
（二）指導(dǎo)和監(jiān)督縣（市、區(qū)）住建部門(mén)開(kāi)展物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的管理工作，并組織開(kāi)展業(yè)務(wù)培訓(xùn)；
（三）指導(dǎo)和監(jiān)督全市住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的籌集、管理和使用；
（四）建立全市統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用管理評(píng)價(jià)體系；
（五）建立全市統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)和管理電子信息系統(tǒng)；
（六）指導(dǎo)和監(jiān)督行業(yè)協(xié)會(huì)開(kāi)展工作；
（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。
第六條??各縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局是本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)行業(yè)主管部門(mén)，履行下列職責(zé)：
（一）貫徹執(zhí)行物業(yè)服務(wù)和管理相關(guān)政策和制度；
（二）對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督管理，組織開(kāi)展相關(guān)考核；
（三）對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和相關(guān)從業(yè)人員開(kāi)展信用評(píng)價(jià)；
（四）負(fù)責(zé)辦理物業(yè)管理區(qū)域、前期物業(yè)招投標(biāo)、前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)承接查驗(yàn)、物業(yè)服務(wù)合同備案；
（五）對(duì)業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)、培訓(xùn)；
（六）指導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理和使用；
（七）指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出交接活動(dòng)；
（八）處理物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中的投訴；
（九）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。
第七條??發(fā)改、公安、城市管理、市場(chǎng)監(jiān)管、應(yīng)急管理、消防救援等行政主管部門(mén)，按照各自職責(zé)共同做好物業(yè)服務(wù)和管理活動(dòng)的相關(guān)監(jiān)督管理工作。
第八條??街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在同級(jí)黨組織領(lǐng)導(dǎo)和民政部門(mén)指導(dǎo)監(jiān)督下，依法組織和指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，積極協(xié)調(diào)物業(yè)項(xiàng)目的移交和接管，建立物業(yè)矛盾糾紛化解機(jī)制。
第九條??街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)建立健全社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下居（村）民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)三方聯(lián)動(dòng)的治理格局，建立健全物業(yè)服務(wù)和管理聯(lián)席會(huì)議制度。
聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府召集，住建、發(fā)改、公安、城市管理、市場(chǎng)監(jiān)管、應(yīng)急管理、消防救援等行政主管部門(mén)和居（村）民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位等各方代表參加，具體解決物業(yè)服務(wù)和管理活動(dòng)中需要協(xié)調(diào)的問(wèn)題。
第十條??居（村）民委員會(huì)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下建立議事協(xié)商共治機(jī)制，下設(shè)環(huán)境和物業(yè)管理委員會(huì)，督促業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行職責(zé)，調(diào)解物業(yè)服務(wù)糾紛。
支持社區(qū)（村）采取聘任制等形式，吸收業(yè)主委員會(huì)委員擔(dān)任社區(qū)專(zhuān)兼職干部。
第十一條??物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律管理，制定物業(yè)服務(wù)規(guī)范和等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，建立和完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員的自律制度，促進(jìn)依法經(jīng)營(yíng)和誠(chéng)信服務(wù)，推動(dòng)行業(yè)健康有序發(fā)展。
第二章 物業(yè)區(qū)域的劃分和建設(shè)
第十二條??物業(yè)區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)遵循規(guī)劃優(yōu)先、功能完善、資源共享、便民利民的原則。
第十三條??建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖，結(jié)合物業(yè)的共有設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素劃分物業(yè)區(qū)域。
物業(yè)配套設(shè)施設(shè)備共有的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)區(qū)域。規(guī)模過(guò)大劃分為一個(gè)物業(yè)區(qū)域不便于管理或者已經(jīng)分割成多個(gè)自然街區(qū)，且其配套設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨(dú)立使用的，可以劃分為不同的物業(yè)區(qū)域。
一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)服務(wù)和管理。
第十四條??建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得房屋預(yù)售許可或者現(xiàn)房銷(xiāo)售前，持建設(shè)項(xiàng)目用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖，向物業(yè)行業(yè)主管部門(mén)提出劃分物業(yè)區(qū)域的備案申請(qǐng)。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在核定的物業(yè)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示物業(yè)區(qū)域詳細(xì)分布圖，以及屬于全體業(yè)主共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的配置和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，并在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中明示。
第十五條??已投入使用但尚未劃分物業(yè)區(qū)域或者需要調(diào)整物業(yè)區(qū)域的，由物業(yè)行業(yè)主管部門(mén)征求城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門(mén)、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居（村）民委員會(huì)以及相關(guān)業(yè)主意見(jiàn)后，確定物業(yè)區(qū)域。
調(diào)整物業(yè)區(qū)域的，應(yīng)當(dāng)由專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。
第十六條??新建住宅物業(yè)區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范，并與主體工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)交付。新建住宅竣工驗(yàn)收時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通知供水、供電、供氣、供熱等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位參加。
建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備移交給專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位維護(hù)管理，專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)接收。
第十七條??住宅物業(yè)區(qū)域內(nèi)已投入使用的專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備尚未移交專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位維護(hù)管理的，由業(yè)主大會(huì)決定是否移交。
決定移交的，縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位按照國(guó)家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范進(jìn)行驗(yàn)收。驗(yàn)收合格的，專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)接收。驗(yàn)收不合格的，由專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位提出整改方案，經(jīng)整改合格后移交。
專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備尚在質(zhì)量保修期內(nèi)的，其整改費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。
第十八條??物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水供電供氣供熱企業(yè)應(yīng)抄表到戶(hù)、服務(wù)到戶(hù)，嚴(yán)格按照政府規(guī)定的銷(xiāo)售價(jià)格向終端用戶(hù)收取水電氣暖費(fèi)用。對(duì)供水供電供氣供熱企業(yè)暫未直抄到戶(hù)的終端用戶(hù)，任何單位或個(gè)人不得在水電氣暖費(fèi)用中加收其他費(fèi)用，對(duì)具備表計(jì)條件的終端用戶(hù)，應(yīng)按照政府規(guī)定的銷(xiāo)售價(jià)格執(zhí)行；對(duì)不具備表計(jì)條件的終端用戶(hù)，水電氣暖費(fèi)用應(yīng)由終端用戶(hù)公平分?jǐn)偂?/p>
專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用或者提供無(wú)償服務(wù)，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收而停止提供服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位委托代收費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用，但可以根據(jù)約定向?qū)I(yè)經(jīng)營(yíng)單位收取報(bào)酬。
第十九條??對(duì)配套設(shè)施設(shè)備不齊全的老舊小區(qū)，縣（市、區(qū)）人民政府（管委會(huì)）應(yīng)當(dāng)征求居民意見(jiàn)建議，引導(dǎo)居民充分參與，制定老舊小區(qū)改造規(guī)劃和年度實(shí)施計(jì)劃，加大資金投入，完善配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，落實(shí)供水、供電、供氣、供熱直供改造，鼓勵(lì)充電樁設(shè)施建設(shè)，改善老舊住宅區(qū)的綜合環(huán)境和物業(yè)服務(wù)。
第三章 業(yè)主和業(yè)主大會(huì)
第二十條??業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立的具體條件和程序，依照相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定。
第二十一條??業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：
（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；
（二）提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，對(duì)物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；
（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；
（四）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；
（五）選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)；
（六）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；
（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
（八）對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；
（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理和使用；
（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第二十二條??業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：
（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；
（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；
（四）按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金；
（五）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；
（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
業(yè)主可以依法委托物業(yè)使用人行使業(yè)主權(quán)利、履行業(yè)主義務(wù)。委托應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式提交業(yè)主委員會(huì)。
第二十三條??業(yè)主委員會(huì)委員候選人通過(guò)下列方式產(chǎn)生：
（一）業(yè)主自薦或者聯(lián)名推薦；
（二）社區(qū)（村）黨組織推薦；
（三）居（村）民委員會(huì)推薦。
第二十四條??業(yè)主委員會(huì)委員中中國(guó)共產(chǎn)黨黨員比例一般應(yīng)不低于50％，主任一般由中國(guó)共產(chǎn)黨黨員擔(dān)任。
鼓勵(lì)符合條件的“兩代表一委員”、黨員業(yè)主等依法參選業(yè)主委員會(huì)委員，通過(guò)法定程序擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員。
第二十五條??業(yè)主委員會(huì)委員出現(xiàn)空缺時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定及時(shí)增補(bǔ)。缺額人數(shù)超過(guò)委員總?cè)藬?shù)百分之五十的，應(yīng)當(dāng)依法重新選舉業(yè)主委員會(huì)。所在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。
因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足總數(shù)的百分之五十的，新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之前，可以由物業(yè)所在地的居（村）民委員會(huì)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可探索引入第三方機(jī)構(gòu)協(xié)助開(kāi)展業(yè)主委員會(huì)組建及換屆改選、日常運(yùn)行、物業(yè)矛盾糾紛調(diào)處、業(yè)務(wù)培訓(xùn)等工作。
第二十六條??業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)會(huì)議過(guò)程和表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)接受街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府監(jiān)督。
業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則組織召開(kāi)。有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：
（一）業(yè)主委員會(huì)半數(shù)以上委員或者百分之二十以上業(yè)主提議的；
（二）需要提前終止物業(yè)服務(wù)合同或者重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的；
（三）業(yè)主公約或管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。
第二十七條??業(yè)主大會(huì)可以采用集體討論、書(shū)面征求意見(jiàn)和信息化手段等形式進(jìn)行表決，表決意見(jiàn)應(yīng)由業(yè)主本人簽名。
第二十八條??業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：
（一）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議；
（二）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，定期向業(yè)主大會(huì)報(bào)告工作，并在物業(yè)區(qū)域內(nèi)顯著位置公布書(shū)面報(bào)告，接受業(yè)主詢(xún)問(wèn)；
（三）根據(jù)業(yè)主大會(huì)決定，代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
（四）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，協(xié)調(diào)處理物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中的相關(guān)問(wèn)題，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益；
（五）督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守業(yè)主公約或者管理規(guī)約，調(diào)解因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；
（六）組織、監(jiān)督住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的籌集和使用；
（七）根據(jù)業(yè)主大會(huì)決定或者授權(quán)，決定共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營(yíng)方式和所得收益的管理、分配、使用，并公布經(jīng)營(yíng)所得收益和支出情況；
（八）配合街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居（村）民委員會(huì)、公安機(jī)關(guān)等做好物業(yè)區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安、社區(qū)建設(shè)和公益宣傳等工作；
（九）法律、法規(guī)和業(yè)主公約或者管理規(guī)約規(guī)定的其他職責(zé)。
業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)的委員出席，作出的決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過(guò)半數(shù)同意。
第二十九條??業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在住宅小區(qū)內(nèi)顯著位置向業(yè)主公布下列資料和情況：
（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（二）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定；
（三）物業(yè)服務(wù)合同；
（四）住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的籌集、使用情況；
（五）物業(yè)共有部分的使用和收益情況；
（六）占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放車(chē)輛的車(chē)位處分情況；
（七）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的收支情況；
（八）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開(kāi)的情況和資料。
前款第四項(xiàng)、第五項(xiàng)、第六項(xiàng)情況應(yīng)當(dāng)至少每半年公布一次，公布期限不少于一個(gè)月。業(yè)主委員會(huì)未公布前款資料和情況的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)要求其公布。
第三十條??業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)從共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得收益中列支，不足部分由全體業(yè)主分?jǐn)?，其?biāo)準(zhǔn)、籌集、管理和使用的具體辦法經(jīng)法定比例業(yè)主同意后由業(yè)主大會(huì)決定。
第三十一條??業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自任期屆滿(mǎn)之日起十日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物，移交新一屆業(yè)主委員會(huì)。
業(yè)主委員會(huì)委員職務(wù)在任期內(nèi)終止的，應(yīng)當(dāng)在終止之日起三日內(nèi)向業(yè)主委員會(huì)移交由其保管的前款所列文件資料及財(cái)物。
拒不移交的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)督促其移交，公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法協(xié)助。
第三十二條??業(yè)主大會(huì)可以采用招投標(biāo)方式確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)，表決通過(guò)后由業(yè)主委員會(huì)與其簽定物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及調(diào)整辦法、收費(fèi)方式、雙方權(quán)利義務(wù)、物業(yè)服務(wù)用房、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的管理與使用、合同期限、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的退出、資料的移交、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。
第四章 物業(yè)服務(wù)
第三十三條??物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中享有下列權(quán)利：
（一）根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；
（二）勸阻、制止損害物業(yè)或者其他損害業(yè)主共同利益和公共安全的行為；
（三）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他權(quán)利。
任何單位和個(gè)人不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用或者提供無(wú)償服務(wù)。
第三十四條??物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：
（一）按照物業(yè)服務(wù)合同、國(guó)家有關(guān)物業(yè)服務(wù)的規(guī)范提供物業(yè)服務(wù)；
（二）在業(yè)主、物業(yè)使用人使用物業(yè)前，將物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用方法、維護(hù)要求、注意事項(xiàng)等有關(guān)規(guī)定書(shū)面告知業(yè)主、物業(yè)使用人；
（三）落實(shí)安防人員、設(shè)施及安保措施，確保安防監(jiān)控設(shè)施正常運(yùn)轉(zhuǎn)，按照法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定做好物業(yè)區(qū)域內(nèi)的安全防范工作；
（四）維護(hù)物業(yè)區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生，引導(dǎo)業(yè)主進(jìn)行垃圾分類(lèi)處理；
（五）定期對(duì)物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，按照物業(yè)服務(wù)合同約定組織維修；
（六）做好物業(yè)維修、養(yǎng)護(hù)、更新及其費(fèi)用收支的各項(xiàng)記錄，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關(guān)財(cái)務(wù)賬冊(cè)，建立物業(yè)服務(wù)信息平臺(tái)，為業(yè)主提供免費(fèi)查詢(xún)服務(wù)；
（七）實(shí)行二十四小時(shí)值班制，建立和完善物業(yè)服務(wù)工作應(yīng)急預(yù)案，及時(shí)處理物業(yè)服務(wù)中的突發(fā)事件；
（八）聽(tīng)取業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)，改進(jìn)和完善物業(yè)服務(wù)；
（九）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、不配合管理等理由，減少服務(wù)內(nèi)容，降低服務(wù)質(zhì)量，中斷或者以限時(shí)限量等方式變相中斷供水、供電、供氣、供熱，以及實(shí)施損害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。
第三十五條??物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將下列信息在物業(yè)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示：
（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的基本情況、聯(lián)系方式、物業(yè)服務(wù)投訴電話；
（二）物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式等；
（三）電梯、消防、監(jiān)控等專(zhuān)業(yè)設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位的名稱(chēng)、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應(yīng)急處置方案等；
（四）消防安全管理人、消防設(shè)施操作員、微型消防站站長(zhǎng)、疏散引導(dǎo)員等信息；
（五）業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、公共水電分?jǐn)傎M(fèi)用情況、住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用情況，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得收益和支出情況；
（六）物業(yè)區(qū)域內(nèi)停車(chē)位、車(chē)庫(kù)的銷(xiāo)售、出租、分配以及使用情況；
（七）房屋修繕、裝飾裝修以及使用過(guò)程中的結(jié)構(gòu)變動(dòng)等安全事項(xiàng)；
（八）其他應(yīng)當(dāng)公示的信息。
業(yè)主對(duì)公示內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)答復(fù)。
第三十六條??物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得在物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中有下列行為：
（一）擅自允許他人利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行廣告、宣傳、經(jīng)營(yíng)等活動(dòng)；
（二）擅自設(shè)置營(yíng)業(yè)攤點(diǎn)；
（三）法律、法規(guī)和業(yè)主公約或者管理規(guī)約規(guī)定的其他行為。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得泄露業(yè)主信息，不得對(duì)業(yè)主進(jìn)行騷擾、恐嚇、打擊報(bào)復(fù)或者采取暴力行為。
第三十七條??前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至物業(yè)交付之日的前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)；物業(yè)交付之日后的前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由業(yè)主承擔(dān)。
建設(shè)單位將未達(dá)到交付條件的新建物業(yè)交付給買(mǎi)受人的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，并承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費(fèi)的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
物業(yè)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)費(fèi)。
第三十八條??物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，遵循合理、公開(kāi)、服務(wù)質(zhì)量和價(jià)格相符的原則確定。
住宅的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，市發(fā)改委應(yīng)當(dāng)會(huì)同市住房和城市更新局，綜合考慮物業(yè)服務(wù)成本、市場(chǎng)供求情況、經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展要求以及社會(huì)承受能力等因素，制定基準(zhǔn)價(jià)與浮動(dòng)幅度，并向社會(huì)公布。市發(fā)改委應(yīng)當(dāng)建立健全物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，并適時(shí)調(diào)整。
業(yè)主大會(huì)成立后的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)由業(yè)主大會(huì)決定。
第三十九條??別墅、高端公寓、花園洋房等住宅前期物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行一案一審一備制度，由市發(fā)改委會(huì)同市住房和城市更新局及物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)統(tǒng)一核算后公布指導(dǎo)價(jià)格。
第四十條??委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)物業(yè)服務(wù)合同以外服務(wù)項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付相關(guān)費(fèi)用。
第五章 物業(yè)的使用和管理
第四十一條??業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)和業(yè)主公約或者管理規(guī)約外，影響相鄰人合法權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，并依法辦理有關(guān)手續(xù)，同時(shí)告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第四十二條??新建住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃條件和消防安全要求建設(shè)充電設(shè)施或者預(yù)留建設(shè)安裝條件。鼓勵(lì)既有住宅小區(qū)通過(guò)改造、加裝等方式建設(shè)車(chē)輛充電設(shè)施。
第四十三條??物業(yè)區(qū)域內(nèi)按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證確定且初始登記所有權(quán)人為建設(shè)單位的停車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)銷(xiāo)售、附贈(zèng)或者出租等方式約定，不得銷(xiāo)售給業(yè)主以外的單位和個(gè)人。優(yōu)先滿(mǎn)足業(yè)主需要后對(duì)外出租的，每次租賃期限不得超過(guò)一年。在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)明確告知車(chē)位租售方式。
第四十四條??物業(yè)區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：
（一）損壞或者擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)和門(mén)窗位置，超荷載存放物品；
（二）將沒(méi)有防水功能的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶(hù)的客廳、廚房、臥室、書(shū)房的上方；
（三）違法建設(shè)建筑物、構(gòu)筑物，破壞、擅自改變房屋外貌或者擅自改變架空層、設(shè)備層等共用部位、共用設(shè)施設(shè)備規(guī)劃用途；
（四）擅自占用、挖掘物業(yè)區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，損毀樹(shù)木、綠地；
（五）違反安全標(biāo)準(zhǔn)存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)物品；擅自占?jí)?、遷移燃?xì)夤艿?，損壞或者擅自停用公共消防設(shè)施和器材，妨礙公共通道、安全出口、消防通道暢通；
（六）隨意棄置垃圾、排放污水、高空拋物或者露天焚燒雜物，制造超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲、振動(dòng)、光源等；
（七）擅自架設(shè)電線、電纜，在建筑物、構(gòu)筑物上懸掛、張貼、涂寫(xiě)、刻畫(huà)，在樓道等業(yè)主共用部位堆放物品；
（八）違反規(guī)定停放車(chē)輛；
（九）違反規(guī)定出租房屋；
（十）違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物或者種植植物；
（十一）法律、法規(guī)和業(yè)主公約或者管理規(guī)約禁止的其他行為。
有前款所列行為的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻、制止，并向業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)行政主管部門(mén)報(bào)告，有關(guān)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)依法處理。
第四十五條??業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位之間因物業(yè)管理發(fā)生爭(zhēng)議的，可以自行協(xié)調(diào)解決；不能自行協(xié)調(diào)解決的，可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居（村）民委員會(huì)申請(qǐng)調(diào)解，也可以依法申請(qǐng)仲裁或者向人民法院提起訴訟。
第六章 附 則
第四十六條??違反本辦法規(guī)定的，按照相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定處理。
第四十七條??終端用戶(hù)是指接受供水、供電、供氣、供熱等服務(wù)的最終分戶(hù)業(yè)主或者實(shí)際使用人。
第四十八條??本辦法由市住房和城市更新局負(fù)責(zé)解釋。各縣（市、區(qū)）可結(jié)合實(shí)際制定相應(yīng)的實(shí)施細(xì)則。
第四十九條??本辦法自公布之日起施行，有效期五年。施行期間國(guó)家、省出臺(tái)新規(guī)定的，從其規(guī)定。因機(jī)構(gòu)改革發(fā)生部門(mén)職能職責(zé)調(diào)整的，根據(jù)調(diào)整后的工作職責(zé)執(zhí)行。
